1. Podepsání kupní smlouvy

Před podpisem kupní smlouvy se někdy podepisuje smlouva rezervační. Měli by v ní už být domluveny podmínky prodeje jako je kupní cena a způsob její úhrady nebo výše rezervační zálohy a další. Potvrzuje závazný zájem o koupi (obsahem je také termín, do kdy bude podepsána kupní smlouva) a v praxi se běžně používá při zprostředkování prodeje realitní kanceláří.

Pokud prodáváte vaši nemovitost bez realitní kanceláře, podepisujete s kupujícím rovnou kupní smlouvu, případně smlouvu o budoucí smlouvě kupní (často v případě, kdy kupující financuje hypotéčním úvěrem, ale není potřeba, i v tomto případě lze podepsat rovnou kupní smlouvu, pokud jsou v ní správně nastaveny podmínky a sankce při neuskutečnění prodeje).

Náležitosti kupní smlouvy a další jsme popsali zde. (LINK NA PŘEDCHOZÍ)

 

2. Úschova kupní ceny

Máte v kupní smlouvě domluvenou úschovu kupní ceny? 

Pak by v kupní smlouvě mělo být uvedeno, do kdy prodávající pošle peníze na účet schovatele (banka, advokát nebo notář) a je to dalším krokem v realizaci prodeje po podpisu kupní smlouvy.

Jak funguje úschova kupní ceny čtěte zde. (LINK NA PŘEDCHOZÍ)

 

3. Podání návrhu na vklad na katastr nemovitostí

Aby nemovitost byla přepsána na nového majitele a přešlo na něj vlastnictví nemovitosti, musí být proveden zápis do katastru nemovitostí.

Ten katastr provede na základě podání Návrhu na vklad vlastnického práva. Návrh na vklad si můžete připravit sami, formuláře jsou k dispozici na webových stránkách katastrálního úřadu.

Pokud vám kupní smlouvu připravuje advokát nebo notář, měl by vám jí dát i s Návrhem. V případě že využijete generátor smluv, Návrh dostane vyplněný spolu s kupní smlouvou. 

Návrh (s kupní smlouvou s ověřenými podpisy v příloze) se podává příslušnému katastrálnímu úřadu, tj. ten, kde je zapsaná nemovitost.

Hradí kupující kupní cenu nebo její část hypotéčním úvěrem a má být úvěr zajištěný kupovanou nemovitostí? V tom případě jako první podáte Návrh na vklad ve prospěch banky, která úvěr poskytuje. A až jako druhý podáváte Návrh na vklad vlastnického práva pro kupujícího.

Termín, do kdy musí být Návrh podán by měl být sjednaný v kupní smlouvě, a to včetně dohody kdo ho podá a kdo uhradí správní poplatek 2000 Kč.

 

4. Zapsání nového vlastníka nemovitosti

Návrh je podaný. Co se bude dít dál?

Katastr založí řízení o vkladu a vyznačí plombu. Pokud se podíváte na náhled listu vlastnického na webových stránkách, tuto informaci tam uvidíte. Zároveň vás katastr informuje o probíhající změně (doporučeným dopisem nebo datovou schránkou) a běží 20ti denní ochranná lhůta (pokud jste návrh na vklad nepodali vy, v ochranné lhůtě o tom katastrální úřad informujete).

Po uplynutí ochranné lhůty katastrální úřad zpracuje návrh a zkontroluje kupní smlouvu. Když je vše v pořádku, povolí vklad. Po jeho úspěšném provedení vzniká vlastnické právo k nemovitosti novému vlastníkovi a to zpětně, k datu, kdy byl podán návrh.

O provedení vkladu budete opět vy a také nový vlastník informování dopisem.

 

5. Vyplacení kupní ceny z úschovy

Kupní cena se pak vyplácí po převodu vlastnických práv. Schovateli kupní ceny doložíte List vlastnický, kde je zapsán nový majitel a na jeho základě vám schovatel vyplatí peníze.

Termín, v jakém by vám měla být kupní cena z úschovy vyplacena by měl být sjednaný v kupní smlouvě a smlouvě u úschově kupní ceny.

 

6. Předání nemovitosti

Je běžné, že se nemovitost fyzicky předává až po úspěšném zapsání nového vlastníka a vyplacení kupní ceny prodávajícímu, můžete si ale v kupní smlouvě domluvit předání i dříve.

Obvykle bývá předání v kupní smlouvě stanoveno

• konkrétní datum
• xx dní od úhrady kupní ceny apod.
• xx dní od uhrazení kupní ceny do úschovy

Předávací protokol

Vždy při fyzickém předání nemovitosti podepište s novým majitelem předávací protokol!

Měl by obsahovat

• nacionále vás a nového majitele včetně kontaktních adres
• specifikace nemovitosti
• soupis vybavení, pokud je
• stav nemovitosti
• potvrzení, že je nemovitost ve stavu odpovídajícímu v kupní smlouvě, pokud není pak by mělo být v předávacím protokolu uvedeno jak a do kdy bude sjednána náprava
• stavy měřičů (voda, elektřina, plyn apod.)
• počet předávaných klíčů a označení k čemu slouží 
• další poznámky

Podepsaný předávací protokol si ponechejte. Slouží jako důkaz, že si nový majitel nemovitost při předání prohlédl a jeho podpisem potvrdil, že je nemovitost v pořádku, případně nechybí žádné vybavení, se kterým jste nemovitost prodávali.

Přepis energií

Doporučujeme mít dokumenty pro přepis energií připravené před předáním nemovitosti a při předání je už jen podepsat.

Přepis můžete vyřídit i po předání, udělejte to ale co nejdříve. Speciální pozornost věnujte přepisu elektřiny a plynu! Odhlášení původního odběratele a přihlášení nového by mělo proběhnout bezprostředně po sobě. Pokud se tak nestane, riskujete demontáž elektroměru/plynoměru a jejich následná instalace se může prodražit.